Prêt immobilier : L’assurance peut représenter jusqu’à 25% du coût !
En matière de prêt immobilier, il est désormais plus facile de choisir son assurance et de laisser de côté le contrat proposé par la banque pour choisir celui d’un autre organisme, on parle alors de « délégation d’assurance ». Choix pertinent, car bien souvent les contrats d’assurance couplés au prêt bancaire sont plus onéreux… et moins généreux en terme de protection.
Attention, si le prix reste un facteur déterminant dans votre choix, le contrat proposé doit être analysé avec soin car les conséquences peuvent être lourdes en cas de sinistre ! De nombreux artifices existent pour séduire le client par le prix en « allégeant » les garanties.
La liberté de choix pour le consommateur s’appuie sur :
- L’obligation des banques :
– D’indiquer au client, les caractéristiques de l’assurance de prêt immobilier qu’elle propose. Cette obligation doit se concrétiser sous la forme d’un document (dit « fiche Lagarde »)
– Accepter tout contrat présentant des garanties équivalentes à celles qu’elle propose.
– D’expliquer par écrit les raisons de son refus.
– De ne pas modifier les conditions de prêt négociées en amont par le client (taux d’emprunt, frais de dossier…)
- L’obligation des assureurs :
D’informer la banque en cas de non paiement des cotisations ou de changement important de la situation du client.
Voici quelques critères à surveiller de près pour optimiser l’assurance de votre prêt immobilier :
- Garantie Décès/IPT (invalidité permanente totale)
- IPT/PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie)
Certains contrats disposent d’une garantie PTIA plus restrictive que d’autres dans la mesure où elles exigent le recours obligatoire et nécessaire à l’assistance d’une tierce personne pour les actes de la vie courante.
Garantie Invalidité
Point fondamental en terme de couverture et à fort impact tarifaire.
Niveau d’intervention
La couverture de l’invalidité peut débuter à partir de 33% chez certains, à partir de 66% chez d’autres. Cela signifie que pour une même invalidité, le client sera ou ne sera pas pris en charge.
Détermination du taux d’invalidité
On peut calculer le taux d’invalidité de différentes façons mais le mode d’évaluation peut amener de grandes disparités dans le montant de l’indemnisation.
Concrètement, cela signifie qu’en fonction du mode de calcul du contrat, la perte d’un bras, par exemple ne sera pas indemnisée de la même façon entre deux contrats.
Garantie Incapacité
En cas d’arrêt de travail, l’indemnisation peut se calculer sous deux formes :
– garantie forfaitaire : vous touchez une somme fixe.
– garantie indemnitaire pour les salariés- l’assureur ne va prendre en compte que la perte réelle de revenu, il va prendre en compte les prestations du régime obligatoire et les prestations versées au titre des contrats de prévoyance facultatifs ou obligatoires.
Des tarifs très onéreux en cas de revente anticipée :
En matière de prêt immobilier, les clients pensent parfois faire une bonne affaire avec des tarifs qui semblent très attractifs. Attention, certains contrats font payer l’assurance de façon dégressive avec les années. Autrement dit, le coût de votre assurance est plus élevé en début de prêt puis diminue au fil des ans… Conséquence en cas de revente au bout de 5 ou 6 ans vous avez payé le prix fort, or la majorité des prêts immobiliers ne vont pas à leur terme.
Exclusions
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ourquoi faut-il lire les petites lignes ?
De rares contrats prennent en charge :
– les affections disco-vertébrales (environ 25% des sinistres)
– les affections neuro-psychologiques (environ 20% des sinistres)
… alors que d’autres excluent :
– les affections disco-vertébrales (sauf obligation d’une intervention chirurgicale)
– les affections neuro-psychologiques (sauf placement sous tutelle ou hospitalisation obligatoire).
Conclusion :
Souvent négligée l’assurance de votre prêt immobilier est un facteur important dans l’acte d’achat. Son coût relatif a progressé avec la baisse du niveau des taux et un contrat bien tarifé permet de faire sérieuses économies sur le long terme. Toutefois, le prix ne doit pas être le critère principal car la qualité de l’assurance conditionne la sécurité financière du souscripteur et de sa famille en cas de sinistre.